リフォームの制限｜住宅のリフォームについての情報サイト～ReformView

　リフォームの制限

リフォームをする際には法律などにより様々な制限が定められています。普通は業者の方がきちんと法律を把握しているので問題が起こることは少ないですが、自分でも建築基準法の概要を知っておくことで、様々なトラブルを未然に回避することができます。

都市計画上の制限

都市計画とは年の健全な発展と秩序ある整備を図るために、土地利用のあり方、道路・公園などの設備、市街地開発についての計画のことです。それに基づき都市計画地域内の建物に対して様々な制限が定められています。

建ぺい率・容積率

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する、延べ床面積の割合です。
建ぺい率、容積率は都市計画区域内の敷地の場合、指定されている建築物の用途別の区割り（居地域、商業地域、工業地域など）ごとに建ぺい率、容積率の上限が定められています。この制限はリフォーム時にも当てはまり、増改築を行った場合もこの制限を超えることはできません。従って、現在の住居が許容限度いっぱいの住宅の場合、増築することはできません。

同時に注意が必要なのは、建築基準法では家の前面の道路幅は４ｍ以上と定められていますが、古い住居の場合、これ以下の道路幅も珍しくありません。このような敷地にリフォームを行い増築した場合、前の道路の中心線から２ｍ以上後退して住居をつくる必要が発生します。

斜線制限は敷地境界線や前面道路から、建物までの距離に応じて建物の高さを制限させるもので、特に2階部分の増築などを行う場合に注意が必要になります。

斜線制限

都市防災の必要性が高い地域では、防火地域、準防火地域の指定がされています。この地域にある住居は耐火建築物か準耐火建築物にするか、一定の防火処置を講じる必要があります。これは増改築した部分も含まれますし、既存の建物が基準に合っていない場合も、建物全体を規定に合致させる必要がるので、注意が必要です。

リフォームで増築を行う場合、建築確認申請が必要になる場合があります。建築確認申請とは建築主が工事着工前に、その計画が法令に準拠したものかを建築主事である市区町村役場に確認を受けるための申請です。通常、業者が行ってくれるので問題はないと思いますが、念のためご確認ください。建築確認申請は10㎡未満の増築では不要ですが、居住地域が防火地域、準防火地域の場合には必要になります。具体的にこれらの地域では階数や面積によっては外壁を耐火構造にする、窓やドアなどの開口部については、窓は網入りにする、ドアは防火扉にするなどの処置が必要になります。

このように個々の建物の制限は地震や災害の観点からのものが多いですが、建材などからのホルムアルデヒドや有機化合物が室内の空気を汚染していることが判明、その対策として建材や換気についても規制がなされるようになりました。

リフォームによる増築の場合、新しい規制に古い住居を適合させる必要があるか、否かで費用が大きく変わります。このことは事前に入念に確認しておく必要があります。